Ladrillos vs Instrumentos Financieros: El viejo dilema del ahorrador mexicano
La psique del inversionista latinoamericano promedio, y particularmente el mexicano maduro, está fuertemente anclada al hormigón y a los ladrillos. El paradigma que reza: "Lo único que nunca pierde valor, es la tierra; si quieres un retiro seguro, compra casas y vívelas en renta" sigue rigiendo las decisiones patrimoniales de muchas familias. Si bien los bienes raíces son un activo estupendo que jamás desaparecerá (a menos que pase un cataclismo), la modernidad, la macroeconomía y la globalización exigen reevaluar a fondo el mercado inmobiliario tradicional como panacea para la jubilación y compararlo con vehículos ultramodernos como un PPR o un portafolio diversificado.
Las Altas Barreras de Entrada del "Tierra Firme"
Hace cincuenta años, en los polos de desarrollo de una joven capital y provincias, era factible con el ahorro de una o dos décadas como oficinista, o a través de préstamos baratos estatales, hacerse de tres o cuatro terrenos que eventualmente generaban plusvalía espectacular. Hoy, la realidad de las urbes principales (CDMX, GDL, MTY) es el encarecimiento agresivo (hiper-gentrificación y especulación). Para entrar al mundo del desarrollo inmobiliario residencial o comercial de buen nivel (comprar algo de 3 o 4 millones de pesos que valga la pena y no un departamento de interés social ultra periférico y depreciado por la falta de infraestructura y lejanía) la barrera de entrada exige descapitalizaciones abrumadoras (enganches y pagos notariales) sumado a la hipoteca con CAT promedio altísimo. Muy poca gente joven y trabajadora tiene la liquidez necesaria para el juego.
El Riesgo de la Falta Absoluta de Liquidez
La máxima debilidad y el peligro más alto del inmueble recae en que se te ocurra tener una emergencia patrimonial (una enfermedad o contingencia judicial o quiebra comercial en la peor parte del mes). El activo en bienes raíces es 100% "Duro" pero ilíquido; y vender con urgencia se traduce en "rematarlo".
Si sufres cáncer de 4 millones, o tu cónyuge fallece, no puedes ir a un cajero, raspar el cemento de la esquina de tu sala, entregar los ladrillos al del Oxxo y canjearlo o pagar facturas; debes tramitar en semanas y meses con notario y vender con descuentos por desesperación comercial. En un seguro de Gastos Médicos, un seguro de Vida institucional o el apartado "AVA" libre del PPR, aprietas un botón, envías acta y documentación, y los millones caen en transferencia SPEI 15 o 30 días posteriores al trámite.
Costos Ocultos y CAP RATE de rentas (Rendimiento Real)
Rentar exige mantenimiento. Impuesto Predial anualmente. Pago a intermediarios, vacíos sin arrendamiento, fontaneros, y riesgos legales formidables del inquilino (laudos o invasión precaria del uso de posesión que tarda hasta dos años de juicio liberar). Cuando sacas papel y lápiz, la "Capitalization Rate" (CAP Rate) de un inmueble estándar hoy (el rendimiento que te deja tras todos los gastos ocultos) oscila apenas el asombroso, lento y mermado 4% a 6% anual a nivel nacional mexicano. Para el estrés que acarrea ser un administrador, el rendimiento resulta conservador.
Conclusión: Integración Inteligente en Portafolios (FIBRAS y Seguros)
Hoy puedes comprar todo un bloque inmobiliario corporativo y bodegas del Nearshoring con el poder expansivo de liquidez sin ensuciarte los zapatos: Los PPR's indexados o Fondos FIBRAS tienen retornos que suelen emular o rebasar el de tener casas solas, dándote rentas diarias líquidas, bajo comisiones nimias del ETF global en cuestión; pero sin lidear tú en persona nunca más con el quejoso que rompió el boiler del departamento el domingo por la madrugada.